Decydując się na zakup własnego domu bądź mieszkania bezpośrednio od dewelopera warto rozejrzeć się dokładnie na rynku nieruchomości i sprawdzić wszystkie inwestycje realizowane w interesującej nas okolicy. Deweloperzy sprzedają nieruchomości jeszcze przed rozpoczęciem pierwszych prac, co z perspektywy nabywcy może być dość ryzykowne. Aby nie kupować domu całkowicie w ciemno warto dokładnie przyjrzeć się planom budowy i każdemu detalowi w podpisywanej umowie deweloperskiej. Na co zwrócić szczególną uwagę?
Jak wygląda umowa deweloperska?
Według ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r. (Dz.U. Nr 232, poz. 1377), którą potocznie nazywa się ustawą deweloperską, każda umowa powinna zawierać określone elementy wskazujące na obowiązki i prawa dewelopera oraz nabywcy nieruchomości. Zgodnie z wytycznymi, deweloper podpisujący umowę z nabywcą zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę prawa własności domu lub mieszkania po zakończeniu budowy inwestycji, a nabywca zobowiązuje się do zapłaty za nieruchomość.
Umowa deweloperska jest aktem notarialnym podpisywanym przez nabywcę i przedstawiciela dewelopera. W jej treści powinny zostać określone strony podpisujące umowę wraz z datą i miejscem jej podpisania, a także: cena nabycia prawa własności nieruchomości, informacje o nieruchomości (powierzchnia działki, stan prawny), usytuowanie działki, określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz standardu prac wykończeniowych, do jakich zobowiązuje się deweloper.
W umowie powinny znaleźć się też bezwzględnie terminy zakończenia prac budowlanych oraz termin przeniesienia na nabywcę prawa własności do nieruchomości. W ramach umowy deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego, stanowiącego odrębną nieruchomość. Nabywca podpisujący umowę deweloperską oświadcza o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się z ich treścią.
Pozostałe elementy umowy, które powinny znaleźć się w umowie deweloperskiej to także informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, numer pozwolenia na budowę, termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych, określenie warunków odstąpienia od umowy i wysokości odsetek oraz kar umownych.
Zabezpieczenia dla dewelopera zawarte w umowie
Deweloper realizujący inwestycję chce sprzedać nowe nieruchomości jeszcze przed ich powstaniem, tak by zabezpieczyć środki na budowę oraz upewnić się, że realizacja inwestycji spotka się z zainteresowaniem rynku nieruchomości. W umowie deweloperskiej podpisywanej z nabywcami będzie chciał upewnić się więc, że nabywcy nie wycofają się z podpisanej umowy i podjętej decyzji zakupu lub nie narażą go na dodatkowe koszty za problemy, które nie wynikały z działań dewelopera.
Przykładem wydarzeń, przed którymi zabezpiecza się deweloper są wydarzenia losowe – jak informuje deweloper odpowiedzialny za inwestycję Cicha Dolina II – jeśli dojdzie do problemów z czasową realizacją inwestycji z przyczyn niezależnych od wykonawcy, nabywca nie może oczekiwać odszkodowania. Analogicznie, umowa deweloperska ma być także zabezpieczeniem dla nabywcy i jeśli deweloper działa niezgodnie z prawem, niezgodnie z przedstawionym prospektem informacyjnym czy zdecydowanie poza ustalonymi terminami, nabywca ma mieć prawo wycofania się z umowy.
Na co zwrócić uwagę podpisując umowę z deweloperem?
Zasada „ostrożności nigdy za wiele” pasuje idealnie do kwestii podpisywania umów deweloperskich – zakup domu bądź mieszkania to ogromny wydatek często związany z zaciągnięciem kredytu na wiele lat, dlatego warto upewnić się że znamy każdy drobny szczegół umowy i podpisujemy warunki, na które w stu procentach się godzimy. Ze względu na wiele zawiłych zagadnień pojawiających się w umowie deweloperskiej, przed podpisaniem jej u notariusza warto zapoznać się z treścią umowy i skonsultować ją z kancelarią prawną.
Udanie się z umową do prawnika pozwoli upewnić się, czy w umowie nie zostały ujęte jakieś kruczki prawne (np. zapisy zabezpieczające dewelopera z niekorzyścią dla nabywcy), ale też czy sam deweloper jest wiarygodnym wykonawcą z czystą historią zrealizowanych projektów.
Podpisując umowę deweloperską warto sprawdzić jak została ujęta w umowie kwestia zabezpieczenia wpłacanych pieniędzy, w jaki sposób ustalono harmonogram płatności, w jakich sytuacjach cena nabywanej nieruchomości może ulec zmianie, w jakich terminach ma nastąpić odbiór domu, wydanie kluczy i przeniesienie prawa własności, a także czy w umowie wspomniane są kary umowne i odsetki naliczane dla dewelopera bądź nabywcy za niedotrzymanie ustalonych terminów i warunków umowy.
